Tại sao thị trường nhà ở Trung Quốc sụp đổ ?

Tẩy chay thế chấp đã tiềm ẩn những rủi ro tích tụ trên thị trường bất động sản Trung Quốc trong hai thập kỷ qua

Gần đây, Trung Quốc đã cắt giảm lãi suất - trái ngược với các nền kinh tế lớn khác - khi họ cố gắng ngăn chặn các tác động kinh tế của chính sách zero-Covid và giải quyết cuộc khủng hoảng bất động sản đang gia tăng. Thị trường nhà ở truyền thống mạnh mẽ của đất nước đã bị ảnh hưởng bởi một cuộc khủng hoảng tài trợ khiến sự phát triển bị tạm dừng và dẫn đến việc người mua từ chối thanh toán các khoản thế chấp của họ.

 

Hàng loạt các cuộc đình công thế chấp gần đây của người mua nhà trên khắp Trung Quốc đã cho thấy rủi ro đã tích tụ trên thị trường khi nó đã phát triển trong hai thập kỷ qua.

 

Các cuộc đình công thế chấp bắt đầu từ đầu năm nay giữa một nhóm người mua nhà trong một khu phát triển Evergrande ở thành phố Jingdezhen, tỉnh Giang Tây, nhưng các cuộc biểu tình đã lan sang những người mua các căn hộ khác trên khắp Trung Quốc.

 

Cho đến nay, hơn 300 nhóm chủ nhà được cho là đang từ chối trả các khoản vay mua nhà từ 150 tỷ đến 370 tỷ USD , theo các cuộc khảo sát không chính thức được công bố trực tuyến.

 

Những người phản đối này đều có một điểm chung: họ đã trả các khoản thế chấp, thường với tỷ lệ 5% -6%, trên những ngôi nhà mà họ chưa bao giờ ở. Những bất động sản này đã được bán trước khi chúng được xây dựng theo cái gọi là hệ thống bán trước. là một cách phổ biến để mua tài sản ở Trung Quốc.

 

Nguyên nhân dẫn đến các cuộc đình công của người mua là niềm tin rộng rãi của những người phản đối rằng số tiền mà chủ nhà đã trả trước cho những người xây dựng các khu phát triển bất động sản này đã bị sử dụng sai mục đích.

 

Theo hệ thống bán trước, người mua gửi tiền vào tài khoản trước khi tài sản được xây dựng. Các ngân hàng Trung Quốc và chính quyền địa phương có nghĩa vụ giám sát việc sử dụng các quỹ này của các nhà phát triển. Các nhà phát triển không được phép có quyền truy cập vào tất cả số tiền cho đến khi họ đạt được một số mốc đã được thỏa thuận trước trong quá trình xây dựng.

 

Nhưng người mua gần đây đã phàn nàn rằng nhiều ngân hàng - cho dù chính quyền địa phương có biết hay không thì vẫn chưa rõ ràng - đã cung cấp các khoản vay cho các chủ đầu tư trước khi đạt được giai đoạn yêu cầu.

 

Người mua cũng phàn nàn rằng, mặc dù những khoản tiền này lẽ ra phải được giữ trong các tài khoản ký quỹ được chỉ định mà các cơ quan quản lý có thể giám sát, nhưng đôi khi lại không, tạo điều kiện cho các nhà phát triển trốn tránh các quy định .

Nhìn chung, những người mua này tin rằng quy định lỏng lẻo về nguồn vốn đã cung cấp cho một số chủ đầu tư sự cám dỗ và khả năng tiếp tục đầu tư vào các dự án mới, bằng cách vay thêm trước khi các dự án hiện tại hoàn thành.

 

Thật vậy, một mô hình thường thấy trong ngành phát triển bất động sản của Trung Quốc là các nhà phát triển mua đất, cầm cố cho ngân hàng để vay vốn, bắt đầu dự án, bắt đầu quy trình bán trước với người mua và sau đó sử dụng số tiền này để mua đất cho các dự án khác.

 

Trong những tình huống như vậy, chỉ một phần tiền của người mua có thể dùng để xây dựng tài sản của riêng họ. Do đó, một cuộc khủng hoảng thanh khoản gần đây trong lĩnh vực này đã khiến nhiều dự án bị đình trệ vì các chủ đầu tư liên quan không đủ khả năng để tiếp tục xây dựng.

 

Thị trường bất động sản Trung Quốc trỗi dậy và sụp đổ

Tình hình ngày nay diễn ra sau sự bùng nổ của thị trường bất động sản Trung Quốc . Thị trường nhà ở đã có một thời gian dài tăng trưởng kể từ đầu những năm 2000, đạt đến đỉnh điểm vào năm 2018 trước khi hạ nhiệt dần và kết thúc với sự sụt giảm mạnh về doanh số bán vào đầu năm 2022.

 

Biểu đồ dưới đây (hình 1) cho thấy sự thay đổi trong chỉ số Khí hậu Bất động sản của Trung Quốc, chỉ số đo lường hoạt động kinh doanh tổng hợp trong mua bán đất và bất động sản. Doanh số bán nhà mới đã sụt giảm đáng kể trong năm nay, với giá trị giảm 22% so với cùng thời điểm năm ngoái.

Thị trường yếu kém đã làm giảm đáng kể nguồn vốn dành cho các nhà phát triển, như hình 2 dưới đây cho thấy. Đây là nguyên nhân sâu xa của tình trạng chủ đầu tư tạm dừng xây dựng, khiến chủ nhà đình công bằng việc không chịu thanh toán tiền thế chấp.

Thắt chặt các điều kiện tín dụng cũng đóng một vai trò quan trọng. Trong số những thứ khác, một thay đổi chính sách quan trọng là quy định "ba lằn ranh đỏ" của chính phủ , được đưa ra vào tháng 8 năm 2020. Nó phân loại các nhà phát triển theo số nợ họ nắm giữ, sau đó xác định số tiền họ có thể vay hàng năm.

 

Hơn 60% nhà phát triển đã đạt ít nhất một trong các ngưỡng nợ do các cơ quan quản lý đặt ra vào năm 2021, như thể hiện trong hình 3 bên dưới. Khoảng 10% - bao gồm Evergrande bị khủng hoảng - đã vi phạm cả ba. Khi điều này xảy ra, các nhà phát triển không được phép tăng khoản vay mới cho năm đó.

 

Kết quả là cuộc khủng hoảng tín dụng đã đẩy nhiều nhà phát triển vào tình thế căng thẳng, thậm chí có người còn vỡ nợ.

Các hiệu ứng rộng hơn

Tiềm năng về làn sóng phá sản của các chủ đầu tư là rủi ro lớn nhất đối với thị trường nhà ở Trung Quốc vào thời điểm hiện tại và có thể dẫn đến một số lượng lớn bất động sản chưa hoàn thành.

 

Đây không phải là chủ nghĩa đáng báo động: các nhà phát triển Trung Quốc thường vay rất nhiều tiền để tài trợ cho việc xây dựng đang diễn ra. Trong khi tỷ lệ nợ trên tài sản trung bình của ngành là khoảng 65%, một số công ty hàng đầu thậm chí còn mắc nợ nhiều hơn (xem hình 4 bên dưới).

Ngành công nghiệp cũng đã chứng kiến ​​sự sụt giảm dần về tỷ lệ hiện tại của các nhà phát triển (khả năng trả nợ ngắn hạn của họ, xem hình 5 bên dưới), điều này cho thấy thanh khoản tổng thể thấp hơn và khiến ngành dễ bị ảnh hưởng bởi các cú sốc tài chính.

Rủi ro từ lĩnh vực bất động sản cũng có thể tràn vào nền kinh tế rộng lớn hơn thông qua các ngân hàng và chính quyền địa phương, vốn là hai thực thể lớn nhất hỗ trợ tăng trưởng của Trung Quốc.

 

Các ngân hàng cho cả người mua và nhà phát triển vay và do đó có thể đối mặt với tình trạng nợ xấu tăng vọt nếu thị trường nhà ở sụp đổ. Điều đáng mừng là các khoản cho vay này chiếm tỷ trọng tương đối nhỏ trong tổng cho vay của các ngân hàng.

 

Theo tính toán của riêng tôi dựa trên số liệu của chính phủ, các khoản cho vay thế chấp chỉ chiếm dưới 20% tổng cho vay của các ngân hàng vào cuối năm 2021, trong khi, theo tuyên bố của các ngân hàng lớn, chỉ khoảng 0,01% trong số các khoản vay đó bị ảnh hưởng bởi các cuộc đình công hiện tại. .

 

Mặt khác, bất động sản phát triển chỉ chiếm 6,2% tổng số nợ cho vay của các ngân hàng Trung Quốc. Mặc dù vậy, các vụ vỡ nợ lớn có thể khiến các ngân hàng thắt chặt các điều kiện cho vay, khiến thanh khoản thị trường giảm hơn nữa.

 

Chính quyền địa phương là một câu chuyện khác . Họ thường phụ thuộc nhiều vào việc bán đất để có thu nhập và do đó, việc không đảm bảo dòng tiền ổn định từ việc bán đất có thể ảnh hưởng đến các dự án đầu tư và đô thị hóa của họ. Điều này sẽ là một lực cản nữa đối với sự phục hồi của Trung Quốc khỏi đại dịch vào thời điểm mà nước này đang gặp khó khăn do chính sách zero-Covid đang diễn ra của chính phủ.

 

Khi nói đến các tác động toàn cầu, cần nhớ chính sách tài khoản vốn “đóng” của Trung Quốc hạn chế việc di chuyển tiền vào và ra khỏi đất nước. Điều này phần lớn cô lập thị trường tài chính của Trung Quốc với thị trường quốc tế.

 

Vì vậy, không giống như trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-8, những vụ vỡ nợ này khó có thể ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế thế giới, mặc dù các quốc gia buôn bán với Trung Quốc có thể thấy nhu cầu từ người tiêu dùng Trung Quốc giảm nhẹ.